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Escrito por: Abg. Tomás Mersán
El colapso de un experimento socioeconómico: la Unión Soviética

La Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas, mejor conocida como la Unión Soviética, creada en 1922, fue una federación de 15 repúblicas localizadas en parte de Europa y Asia, cuyo sistema político y económico estuvo dominado por un partido político comunista.

Influenciada esencialmente por las ideas de Karl Marx, y luego las de Vladimir Lenin, la Unión Soviética tenía una filosofía de gobierno basada principalmente en una acentuada intervención en la economía, centralizada mediante un Estado unipartidista. Este modelo de gobierno apuntaba a una organización socioeconómica bajo un esquema central de control de los medios de producción, ausencia de la propiedad privada, entre otros.

Con una historia marcada por controvertidos escenarios sociales, el más pernicioso de todos llegaría un trágico 26 de abril de 1986. A 18 kilómetros de la ciudad de Chernobyl, en la central nuclear Vladimir Ilich Lenin, ocurriría un accidente de fatales consecuencias. Una explosión de hidrógeno dentro del núcleo trajo como consecuencia la destrucción de la tapa del reactor 4 de la planta, lo que a su vez provocó un incendio y la emisión de productos de fisión en la atmósfera. Todo ello condujo a una de las mayores catástrofes nucleares y medioambientales de la historia. Aunque existen teorías muy diversas respecto de la mortalidad real del accidente, uno de los últimos estudios de la Organización Mundial de la Salud estima que el mismo habría causado un total de 9.000 muertes, ocasionadas directa e indirectamente por los efectos de la radiación.

Fuera del episodio vivido en la planta nuclear, la verdadera catástrofe de la Unión Soviética se dio a través de las varias décadas de represión e imposición del régimen impulsado, con atroces violaciones a los derechos humanos, y que además de haber probado ser un rotundo fracaso económico y social, costó la vida de millones de personas.

Según algunas fuentes, el propio Mikhail Gorbachev, líder de la organización en 1986, habría declarado que el accidente de Chernobyl fue una de las principales causas del colapso de la Unión Soviética. Sin dudas, marcó el inicio del fin de un experimento social que acabó siendo uno de los episodios más terroríficos en la era moderna de la historia de la humanidad.

Un familiar experimento socioeconómico: ley de control de alquileres

LEY DE ALQUILERES PARA LA VIVIENDA

Hace unos días se dio a conocer un proyecto de ley a ser presentado por miembros del Partido Frente Guazú, denominado “LEY DE ALQUILERES PARA LA VIVIENDA”.

Entre las exposiciones de motivos, la antesala del texto del proyecto menciona el derecho constitucional prescripto en el artículo 100 de la Carta Magna, el derecho a la vivienda. El proyecto, entre otros argumentos, menciona que la vivienda es un derecho, y que por lo tanto, no puede estar sometido solamente a “meras” reglas de oferta y demanda.

Los principales ejes del proyecto de ley son los siguientes: 1) Prohibiciones a los locadores 2) Fijación de precios 3) Expropiaciones, y 4) Subsidios.

Prohibiciones. Principalmente, se prohíbe a los locadores a hacer discriminaciones al momento de alquilar las viviendas (sexo, raza, orientación sexual, etc.) Además, se prevé un mínimo de espacio a ser alquilado, entre otras cosas.

Fijación de precios. Se prohíbe el cobro de comisiones a los agentes inmobiliario. Se establece un marco regulatorio que define el precio de alquiler en razón del salario mínimo y el espacio arrendado. Por ejemplo: en caso de viviendas de más de 10 años de construcción, de 1 ambiente, con una superficie de 9 – 20 m2, el precio más bajo corresponde al 25 % del salario mínimo.

Expropiaciones. La ley prevé la expropiación, por parte de los municipios, de los inmuebles privados urbanos, que tengan deudas impositivas y hayan sido “abandonados” por el período de 2 años o más.

Subsidios. También se establece el derecho a recibir un subsidio por parte del Estado, con creación de un “Fondo Estatal de Apoyo al Alquiler”, destinado a refacciones en inmuebles expropiados y pagos de alquileres a familias y personas con prioridad enumeradas en la ley.

Este proyecto tiene muchas normas cuestionables, como lo son las expropiaciones y los subsidios. En este artículo, sin embargo, nos enfocaremos en la cuestión fundamental: la fijación de precios de alquileres. Ésta merece un análisis jurídico-económico, cuyos efectos colisionan directamente con la propuesta a ser presentada ante el Congreso.

Veamos de qué se tratan estos efectos.
Fijación de precios y distorsiones en el mercado

La propuesta presentada confronta con principios básicos -pero vitales- de una economía de libre mercado, que establecen que los precios deben regirse por las leyes de oferta y demanda, y no por una fijación -discrecional- de precios establecida por el Estado.

Aunque en principio pareciera que la determinación de precios de alquileres tiene un propósito socialmente “justo”, lo cierto es que las potenciales consecuencias económicas podrían ser más perjudiciales que sus beneficios. La teoría económica reconoce que el fijar precios, tanto en este rubro como en otros, podría generar ciertas distorsiones en el mercado, de graves consecuencias.

La primera consecuencia distorsiva tiene relación con el sector de la demanda. La ley prevé que los precios se fijen por debajo de los precios de mercado. Es decir, que los precios de alquileres sean más baratos. Lógicamente, esto podría tener uno de los efectos deseados de la ley: que aumente la demanda y que más personas obtengan viviendas. Ahora, el problema ocurre cuando los precios son tan bajos que se presenta una “sobredemanda”, incapaz de ser satisfecha por la oferta.

La pregunta que sigue es la siguiente: ¿Qué ocurre cuando hay una sobredemanda? Esto significa que la oferta lleva “la delantera” en el negocio. Ante un sinfín de candidatos posibles, el oferente tiene la opción de elegir entre ellos. Esto da lugar, contrariamente a lo que propone el proyecto, a discriminaciones, nepotismo, sobornos e incluso, en un extremo, a un mercado negro de alquileres, al margen de la legalidad.

Además, podrían generarse ineficiencias en el sentido de que la asignación de recursos (viviendas) no se establece en base a quién los valora más. Vale decir, de acuerdo a quién está dispuesto a pagar más. Así, por ejemplo, una sola persona podría terminar alquilando una vivienda más grande de la que necesita, simplemente porque el precio es muy bajo y tiene el poder adquisitivo para hacerlo; así, tal vez ocupando el lugar que una numerosa familia podría requerir.

Todo esto, sin contar con el exceso de demanda que, en algún punto, no podrá ser cubierto por la oferta. Esta situación, también contraria a los propósitos de la ley, terminará por dejar sin vivienda a muchas personas.

El segundo efecto distorsivo está asociado con la oferta. La ley ofrece una plataforma de “desincentivos” a la producción. En la medida en que los precios fijados sean más bajos, los márgenes de ganancia de los productores de viviendas serán menores. Naturalmente, esto hará que los productores no tengan motivos suficientes para invertir en el negocio de alquileres. El rubro dejará de ser atractivo para los negocios. Eventualmente, esto no solamente llevará a una reducción de la oferta, lo que incluso empeora la situación descripta anteriormente, sino que también conducirá a una oferta de menor calidad. Dado que los márgenes de ganancia serán menores, los oferentes estarán obligados a reducir los costos de inversión. En consecuencia, los productos ofrecidos tenderán a perder calidad.

En tercer y último lugar, ante este escenario de déficit en la oferta y de demanda insatisfecha, el único camino viable para recuperar el terreno perdido es… ¡volver a un aumento de los precios de alquileres! Que podrían ser incluso más altos de los originalmente ofertados (y regulados). Como vemos, esta es una nefasta y contraintuitiva consecuencia, paradójica con lo que la ley pretende como objetivo social.

Finalmente, queda una última interrogante. Si existe un problema social en el que muchas personas no tienen acceso a viviendas, como el que se presenta actualmente, entonces, ¿cómo hacemos para obtener alquileres más baratos y accesibles para todos? La economía de libre mercado ha ofrecido una respuesta a esta pregunta. Y el único camino -sostenible- es el de aumentar la oferta a través de mecanismos que incentiven la producción. Puesto que, en la medida en que sea beneficioso para los productores invertir en el negocio, habrá más oferta. Y en la medida en que haya más oferta, mejorará la calidad de las viviendas, bajarán los precios, y los consumidores tendrán más alternativas para satisfacer sus necesidades.

Fracasos alrededor del mundo

Fuera del marco teórico, que puede presentar un margen de error en el modelo y en las predicciones, aún más importantes y elocuentes son las experiencias empíricas, como las vividas por el pueblo soviético durante varias décadas del siglo pasado.

Esto es lo que ocurrió en varias ciudades que implementaron esta “solución” al problema social de las viviendas.

Las ciudades de Nueva York, Boston y San Francisco son algunas de las principales ciudades de EE.UU. que han implementado la política de control de alquileres. Sin éxito. Algunos datos de expertos norteamericanos arrojan las siguientes cifras bajo este esquema de regulación: en Nueva York, el 21% de los inquilinos ocupaba inmuebles con un número de habitaciones distinto del que necesitaba. En Boston, se presentó evidencia del deterioro en el mantenimiento de las propiedades. Fuera del control de alquileres, las viviendas tenían un 6% menos de probabilidades de experimentar estos problemas. En San Francisco, el control de alquileres redujo la oferta en un 15%.

Por su parte, Europa no fue la excepción. París y Berlín son los casos más actuales y representativos. París experimentó una reducción idéntica a la ocurrida en San Francisco, con un 15% de baja en la oferta. Esto se traduce en cerca de 10.000 viviendas que se dejaron de ofertar. En Berlín el propio mercado presentó un freno a la ejecución de la regulación, con un rango que oscila entre el 66% y el 95% de las propiedades en alquiler con un precio por encima del regulado por ley.

Vale destacar que el control de alquileres en estas ciudades realiza un estudio de mercado previo y, mayormente, fija un “tope” al precio del alquiler, para evitar abusos en los precios. Esto se diferencia del proyecto nacional, en el cual se pretende fijar un precio único. Esta situación lo hace mucho menos flexible y más distorsivo para el mercado.

Conclusiones

La propuesta a ser presentada en el Congreso Nacional, a juzgar por la forma en la que se pretende solucionar un problema de índole social, presenta defectos técnicos fundamentales, que pueden afectar y distorsionar el mercado. Esto, a su vez, fuera de solucionar el problema, a mediano y largo plazo, lo empeora, al punto tal que revertir el proceso implicaría un camino más largo y complejo.

De acuerdo a los expertos en la materia, el control de alquileres está entre uno de los temas menos controversiales y mejor entendidos en la ciencia económica. La ley de control de alquileres tiene errores conceptuales desde el punto de vista de la teoría económica, que ha sido probada desde la experiencia, en las principales ciudades del mundo. Nuestras ciudades no serán la excepción. La fijación de precios de viviendas no es una solución para obtener precios más bajos y mayor oferta. Cuanto menos, no es una solución sostenible en el tiempo. Y podría tener consecuencias perjudiciales para nuestra sociedad.

Tal como sucedió durante varias décadas con la Unión Soviética, con la cual quedó demostrado que los gobiernos populistas solamente generan hambruna y desidia en los pueblos, la regulación del precio de alquileres alrededor del mundo nos enseñó que este experimento económico-social también es capaz de generar graves consecuencias en el bienestar de las personas.

A sabiendas del resultado, ¿quién estaría dispuesto a repetir la historia y detonar otra explosión en la planta nuclear de Chernobyl?

Ya lo advertía el economista sueco Assar Lindbeck, en una de sus provocadoras frases: “Junto con el bombardeo, el control de alquileres es la forma más efectiva para destruir una ciudad”.

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